Condo Hotel – najważniejsze cechy, condo jako inwestycja

 

 

Od kilku lat w Polsce coraz częściej słyszymy terminy „ condo”, „ condohotel”, „system condo”. Co to właściwie jest i dlaczego zdobywa tak wielką popularność. Według niektórych źródeł obecnie funkcjonuje w Polsce kilkaset inwestycji typu condo, inne źródła natomiast podają, że takich „prawdziwych” condo-hoteli jest kilkanaście. Skąd takie rozbieżności i problemy definicyjne? Dzisiaj w Polsce sprzedaje się mnóstwo inwestycji apartamentowych, w których deweloperzy stosują różnego typu miksy łącząc aparthotele, apartamenty wakacyjne, osiedla mieszkaniowo-wakacyjne. Wszelkiego typu miksy i marketingowane są w najróżniejszy sposób często posługując się nazwą condo-hotel. Nic bardziej mylnego, albowiem prawdziwy, tradycyjny condo-hotel to zestandaryzowany obiekt hotelowy posiadający odpowiednią ilość gwiazdek, oferujący swoim klientom pełne zaplecze usług. Różnica pomiędzy hotelem a condo-hotelem sprowadza się do różnicy w strukturze własności, ale o tym za chwilę, zacznijmy od zrozumienia definicji.

Nazwa „condo” bierze się od słowa „condominium” określającego mieszkanie/unit posiadający osobne prawo własności funkcjonujący w większym zorganizowanym budynku w ramach którego istnieje niejaka wspólnota interesów. Dla lepszego zrozumienia tematu można powiedzieć, że odpowiednikiem condominium hotelowego w ramach którego funkcjonują wyodrębnione pokoje mające wielu właścicieli sa budynki mieszkalne uformowane we wspólnoty mieszkaniowe. W przypadku condo hotelu mamy na myśli jednostkę takiego hotelu – pokój kupowaną na własność. Tj z punktu widzenia osobną nieruchomość z osobną księgą wieczystą, ale funkcjonalnie włączoną w całość hotelu,której użytkownicy ( klienci hotelu i/lub właściciele pokoju) mogą korzystać, na różnych zasadach, z udogodnień oferowanych przez zorganizowany hotel.

CONDO a inwestowanie w nieruchomości

Wraz z zakupem pokoju w hotelu condo podpisywana jest umowa na zarządzanie pozwalająca na czerpanie zysków z zakupionej inwestycji.
Operator hotelu wybrany przez dewelopera, jest odpowiedzialny za kompleksowe prowadzenie całego kompleksu hotelowego, w tym również w zakresie pokoju zakupionego przez indywidualnego inwestora. To na operatorze spoczywa odpowiedzialność za powodzenie i rozwój inwestycji. Stąd też istotne jest by mieć świadomość komu powierzamy zarządzanie naszą inwestycją, a z praktycznego punku widzenia operator powinien być dla kupującego wyznacznikiem tego na jaka inwestycję się decydujemy. Oczywistym jest bowiem, że to deweloper decyduje o tym kto będzie operatorem i kupując pokój ( unit) nie mam najmniejszego wpływu na ten element. W gąszczu inwestycji oferowanych obecnie na polskim rynku czasami trudno wybrać odpowiednią inwestycję.

Kolejnym elementem wartym podkreślenia, z punktu widzenia inwestycji w obiekty typu condo jest kwestia opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Tego typu inwestycje są traktowane jak lokale użytkowe ( niemieszkalne), a w konsekwencji obecną obowiązującą stawką VAT jest 23%. Warto jednak podkreślić, że osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej bezproblemowo może zrobić zgłoszenie w urzędzie skarbowym( by przed transakcją był „vatowcem czynnym” )i uzyskać zwrot odprowadzonego przy transakcji podatku VAT. Z osobami fizycznymi prowadzącymi działalność lub spółkami prawa handlowego będącymi płatnikami podatku VAT sprawa jest oczywista od początku.

Sprawa umowy dotyczącej zarzadzania obiektem, na podstawie której inwestor jest uprawniony do uzyskiwania zarobku ze swojej inwestycji jest sprawa kluczowa, jeśli traktujemy zakup pokoju w systemie condo czysto inwestycyjnie. Na obecnym rynku istnieje kilka wariantów takich umów jednakże podstawowe różnice sprowadzają się do umów gwarantujących stały zysk z inwestycji oscylujący pomiędzy 5,5 a 8 % z zainwestowanej kwoty i podziału zysku pomiędzy właścicielem pokoju a operatorem, w którym to wariancie podziały kształtują się od 30 – 70 % z korzyścią dla operatora do mniej więcej 70 – 30% z korzyścią dla właściciela. Zazwyczaj konkretny operator układa całość swoich inwestycji w oparciu o jeden konkretny wariant. Wybór wariantu, który jest satysfakcjonujący dla inwestora determinuje jaką inwestycję na rynku można pozyskać.

W ramach Kancelarii PROTRUST, spotkaliśmy się z większością funkcjonujących historycznie i obecnie na rynku inwestycji condo i quasi condo-hotelowych i przeanalizowaliśmy wiele umów dotyczących zarządzania. Niewątpliwie jest kilku liderów na rynku, których możemy rekomendować, ale są też inwestycje które według naszej oceny stoją pod dużym znakiem zapytania.

Lokalizacja to podstawa, ale dopiero odpowiedni operator może gwarantować sukces.
Z przyjemnością wdrożymy każdego w szczegóły systemu, jak również przedstawimy kilka inwestycji, w które obecnie można zainwestować.

W kolejnych artykule przedstawimy gdzie lokowane są inwestycje typu condo i dlaczego.

 
 


guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments