Dom, biurowiec, pałac , kamienica = nieruchomość budynkowa? Czy rzeczywiście zawsze tak jest?

 

Używając w potocznym, codziennym języku stwierdzenia budynek czy nieruchomość budynkowa bardzo często niesłusznie stosujemy te terminy zamiennie, zupełnie nieświadomi obowiązującego prawnie znaczenia wymienionych terminów. Poniżej zajmiemy się zagadnieniem nieruchomości budynkowej, dość szczególnym,bowiem splecionym z wyjątkową na skalę europejską forma prawną. Ale…po kolei.

 

dom-biurowiec-kamienica-palac

 

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami Kodeksu Cywilnego (w szczeg. art. 46 i 235) „nieruchomością budynkową” nazywamy budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków  O ILE na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Po raz kolejny rozbrzmiewa nam tutaj fundamentalna zasada prawa rzymskiego Superficies solo cedit (łac. to co na powierzchni przypada gruntowi). Żeby budynek był osobną nieruchomością budynkową, konieczny jest przepis szczególny.
 

Przykład: sytuacja standardowa – zgodna z zasadą Superficies solo cedit  – dom mieszkalny posadowiony na działce stanowiącej nieruchomość gruntową będącą własnością państwa xyz jest częścią nieruchomości gruntowej. Czego więc dotyczą przepisy traktujące o nieruchomościach budynkowych?

 

Żeby przejść do sedna sprawy konieczne jest krótkie wprowadzenie. Sprawa jest  charakterystyczna dla rynku polskiego i dotyczy funkcjonowania prawa użytkowania wieczystego – specyficznego tytułu prawnego do gruntu. Wyjątkowość  użytkowania wieczystego jest o tyle znamienna, że nie znajdujemy dla tego typu tytułu prawnego odpowiedników w żadnym ustawodawstwie państw zwanych potocznie państwami starej unii.

Prawo użytkowania wieczystego dotyczy gruntów będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego/jst (ich związków) i jest to prawo terminowe, odpłatne (!) i celowe. W momencie w którym dana nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste, użytkownik MA OBOWIĄZEK nabycia własności wszelkich budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie. Kwestia właśności budynków, które zostaną wybudowane przez użytkownika jest bardziej skomplikowana, nie będziemy tutaj wchodzić w szczegóły, założymy więc, że stają się one własnością użytkownika wieczystego.
Teraz staje się jasne dlaczego pojawiła się konieczność stworzenia terminu nieruchomości budynkowej. W przypadku gruntów w użytkowaniu wieczystym mamy do czynienia z podmiotem odrębnego właściciela elementów posadowionych na gruncie – odwrotnie niż zakłada zasada Superficies solo cedit – właściciele gruntu jest Skarb Państwa lub jst, a właścicielem budynków na gruncie posadowionych -użytkownik wieczysty.

*** Oczywiście czasem bywa,że właścicielem i gruntu i budynków na nim posadowionych jest Skarb Państwa/ jednostka samorządu,ale wtedy nie ma mowy o oddawaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

UWAGA!!!

Specyficznym rozwiązaniem jest sprawa księgi wieczystej. Mimo że grunt ma odrębnego właściciela niż budynek, księga wieczysta jest jedna dla gruntu i budynku. W dziale drugim księgi znajduje się wpis dotyczący użytkowania wieczystego.

Rys historyczny :

Użytkowanie wieczyste wprowadzono pod koniec lat 60. motywując to potrzebą przyspieszenia rozwoju rynku nieruchomości mieszkalnych. Era Gierka to rozkwit budowania wielorodzinnych gigantów na gruntach w użytkowaniu wieczystym.

W obecnej sytuacji rynkowej o doktryna często podkreśla archaizm i niedogodności wynikające z prawa użytkowania wieczystego. Dodatkowo obserwuje się pewną dowolność w określaniu wysokości opłat za użytkowanie wieczyste, szczególnie w odniesieniu do gruntów będących własnością jednostek samorządu terytorialnego. Na szczęście pojawiły się pewne mechanizmy prawne pozwalające na przekształcenie użytkowania wieczystego we własność,ale o tym powiemy bliżej przy innej okazji.

PODSUMOWANIE

*odrębna własność budynków jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego, w związku z czym nie może ona trwać po wygaśnięciu tego prawa

*użytkowanie wieczyste dotyczy gruntów Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego (jst) oraz związków jst

* własność budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie znajdującym się w użytkowaniu wieczystym przez użytkownika ZGODNIE z umową , jest własnością użytkownika wieczystego

* własność budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie objętym w użytkowanie staje się własnością użytkownika wieczystego

*jedna księga wieczysta dla gruntu w użytkowaniu wieczystym i posadowionego na nim budynku
Mamy nadzieję ,że chociaż trochę wyjaśniliśmy Wam tematykę nieruchomości budynkowej a w tle zagadnienie użytkowania wieczystego.

 
 
 

Zapisz

Zapisz

Zapisz

Zapisz


guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments